Ao compreender os vários tipos de FIIs, o investidor estará pronto para começar uma análise detalhada com o objetivo de constituir uma carteira robusta. Esta carteira, por sua vez, deve garantir rendimentos atraentes e, além disso, oferecer a segurança de que haverá uma valorização das cotas. Além disso, deve também resultar em lucros significativos no capital. A seguir, você aprenderá como analisar FIIs de tijolo.
A análise de FII é uma competência que o investidor de FII deve desenvolver plenamente. Portanto, neste artigo nós estudaremos as principais métricas e variáveis a serem consideradas na análise de FIIs de Tijolo. Mais precisamente, vamos estudar os seguintes tópicos:
- Análise macroeconômica;
- Análise microeconômica;
- Análise de FIIs de Tijolo.
Caso você queira conhecer um pouco mais sobre os FIIs, deixamos para você alguns artigos que vão lhe ajudar muito.
- Investindo em fundos imobiliários.
- Taxas dos Fundos Imobiliários.
- Quais são os principais tipos de FIIs?
Análise macroeconômica
A primeira etapa para analisar FIIs de tijolo e selecionar os mais adequados, é entender o panorama macroeconômico atual. A economia e suas perspectivas futuras podem nortear as decisões sobre quais segmentos priorizar e a que nível de risco se expor. Por isso, apresentamos alguns fatores cruciais e seus efeitos principais:
PIB (Produto Interno Bruto)
As previsões ligadas ao PIB e os dados recentes funcionam como um termômetro vital da economia, onde setores representam a maioria dos FIIs. Notavelmente, sinais de crescimento são frequentemente liderados pelos setores de construção civil e serviços. Este último abarca cerca de 75% do total produzido economicamente.
Produção industrial
Esta esfera, que representa 20% do PIB, abrange diversas áreas, incluindo a logística e indústria, sendo altamente sensível às flutuações econômicas. A demanda por imóveis impacta diretamente os preços e os lucros nas transações, bem como amplia os rendimentos provenientes de aluguéis para os cotistas.
Setor de serviços
Dominando a economia, este setor engloba uma vasta gama de atividades, incluindo comércio e atividades imobiliárias, com os FIIs estando profundamente interligados a eles. Ele é sinônimo de mais shoppings, armazéns, centros comerciais e escritórios.
Consumo das famílias
Este segmento, responsável por aproximadamente 65% do consumo nacional. Ou seja, ele serve como um indicador para avaliar o crescimento ou decréscimo da economia.
Taxas de juros
A Selic, administrada pelo Banco Central, determina o custo dos empréstimos bancários e governamentais. Além disso, em paralelo, a taxa DI é um importante referencial para produtos de renda fixa, presentes nos FIIs de papel. O nível dessas taxas tem uma influência significativa na economia, incluindo no mercado imobiliário e no comportamento do consumidor.
Inflação
Os índices IPCA e IGP são vitais para monitorar a inflação. Embora a inflação não seja geralmente vista como positiva, um aumento nos preços dos imóveis, refletido principalmente pelo IGP, sinaliza crescimento no setor.
IFIX e IBOVESPA
O IFIX oferece uma visão precisa das negociações no setor de FIIs, enquanto o IBOVESPA é o principal índice do mercado de capitais brasileiro. Flutuações significativas no IBOVESPA podem, por vezes, influenciar as decisões dos investidores de FIIs, em um fenômeno conhecido como “efeito manada”.
Cada um desses elementos deve ser considerado cuidadosamente ao selecionar fundos de investimento imobiliário, para assegurar decisões bem-informadas e estrategicamente sólidas.
Análise microeconômica
Vamos começar dando uma olhada mais de perto nos principais tipos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que temos no cenário brasileiro. Aqui podemos identificar ótimas oportunidades.
Agências bancárias
Os bancos estão diminuindo seu tamanho físico. Ou seja, a tendência é que a maioria dos clientes prefira usar os serviços online, tornando a manutenção de várias agências um pouco desconfortável. Por isso, é preciso atenção ao investir nessa área.
Educação
Desde 2014, o setor educacional privado brasileiro enfrentou dificuldades, principalmente devido à redução de recursos de programas como o FIES e Prouni. Mas, a boa notícia é que surgiu uma recuperação gradual pós-pandemia.
Hospitais
No Brasil, o setor hospitalar em FIIs ainda é pequeno comparado com países como os Estados Unidos. No entanto, inclui alguns hospitais de renome, oferecendo contratos de aluguel duradouros, o que pode garantir uma renda estável para os investidores.
Hotéis
Este setor está intimamente ligado ao turismo e, consequentemente, é mais sensível às variações de preços e renda. Contudo, é interessante notar que fundos relacionados com este setor frequentemente integram o IFIX.
Lajes corporativas e comerciais
Este segmento, que se destaca especialmente no setor de serviços, tem uma forte presença na B3 e no IFIX, sendo um dos preferidos pelos investidores.
Logística e indústria
Os FIIs nesta área têm a vantagem de contratos longos e penalidades altas para rescisão, o que proporciona uma certa previsibilidade de renda.
Residenciais
Em 2019, vimos o surgimento de FIIs focados em propriedades residenciais para locação, apresentando novas oportunidades de investimento.
Shoppings
Este setor, altamente dependente do consumo familiar, tem se expandido em várias regiões do Brasil e tem uma presença significativa nas carteiras profissionais.
Títulos e valores mobiliários
Esses fundos, cuja rentabilidade está atrelada às taxas de juros e inflação, podem servir como diversificação em uma carteira de investimentos, apresentando menores riscos.
Com essas análises, conseguimos traçar um panorama atual e promissor dos FIIs no Brasil, ajudando os investidores a tomar decisões mais informadas. Entretanto, é fundamental manter um olhar atento às tendências macro e microeconômicas ao explorar essas oportunidades de investimento.
Como analisar de FIIs de Tijolo?
Grandes bancos normalmente sugerem que a maior parte da sua carteira de fundos imobiliários, cerca de 65 a 75%, seja composta por FIIs de tijolo. Eles fazem parte dos segmentos que já discutimos.
Antes de escolher um FII de tijolo para investir, é preciso analisar bem os segmentos. Além disso, após decidir qual segmento focar, é necessário selecionar alguns ativos para análise e identificar os mais promissores para compra. Aqui, deve-se seguir algumas dicas básicas antes de iniciar os cálculos.
É uma boa ideia escolher FIIs listados no IFIX, pois isso indica que serão mais fáceis de negociar no futuro. Para evitar uma queda brusca nos rendimentos mensais, principalmente por vacância dos imóveis, é melhor optar por FIIs que têm vários imóveis. Assim, se alguns ficarem vagos, não afetará tanto os seus rendimentos.
Fundos que têm apenas um inquilino ou um imóvel podem ter um risco de vacância de 100%, o que é bastante alto. Além disso, fundos mais antigos, geralmente com mais de 3 anos, já têm ativos que geram renda.
Eles podem usar um recurso chamado Renda Mínima Garantida (RMG) para dar liquidez às suas cotas até que comecem a receber aluguéis dos seus imóveis. Mas, se o mercado perceber que o fundo não está indo bem, o valor das suas cotas pode cair. Portanto, não é bom investir muito em FIIs que dependem do RMG.
Agora, depois de considerar todos esses pontos e selecionar alguns FIIs, você pode começar a analisar detalhadamente. Essas análises devem considerar vários aspectos dos fundos, que você pode encontrar facilmente em seus regulamentos ou relatórios mensais.
Fatores físicos
Ao avaliar fundos de tijolo, os fatores físicos são vitais. Eles incluem:
- Quantidade de imóveis: mais imóveis significam menor risco de vacância.
- localização: imóveis bem situados têm mais valor e menos risco de ficarem vagos.
- Área total: imóveis maiores podem ter mais lojas ou salas.
- condição e idade: imóveis antigos podem exigir mais manutenção.
- Padrão de construção: este é um ponto crucial, especialmente para imóveis comerciais.
- Perfil dos inquilinos: é um fator que também consideraríamos ao alugar nossos próprios imóveis.
- Visita aos imóveis: isso pode ser possível para uma análise mais detalhada.
Fatores financeiros
Junto com os fatores físicos, os financeiros também são essenciais na análise de investimentos. Alguns deles são:
- Duração dos contratos: contratos mais longos proporcionam uma renda mais estável.
- Multas por rescisão: elas podem desencorajar rescisões ou gerar renda adicional.
- Reajustes de aluguel: influenciam diretamente nos rendimentos pagos aos cotistas.
- Receitas dos imóveis: isso nos dá uma ideia da distribuição de rendimentos.
- Despesas financeiras e amortização: relacionadas a dívidas e empréstimos.
- Taxas de administração e gestão: fundos gerenciados ativamente podem ter taxas mais altas.
- Vacância histórica: uma alta taxa de vacância por um longo período pode indicar problemas.
- Despesas operacionais e tributárias: incluem custos como IPTU e manutenção.
- Histórico de rendimentos mensais: aumentos consistentes podem indicar um bom investimento.
- Preço do m²: é crucial para FIIs de Desenvolvimento para Venda.
Além desses, há vários outros aspectos financeiros importantes, como o valor patrimonial e o valor de mercado das cotas, que podem ser considerados em uma análise mais detalhada. Portanto, é imprescindível fazer uma pesquisa aprofundada antes de investir em FIIs de tijolo.
📰 Saiba mais:
Impostos de fundos imobiliários
Como analisar Fundos de Fundos Imobiliários
Continue com a MELVER para mais conteúdo de qualidade. Esteja informado com os principais tópicos do mercado financeiro.
