Os FIIs possuem a responsabilidade de compartilhar certas informações de maneira rotineira, seguindo as diretrizes estabelecidas pela Comissão de Valores Mobiliários. Por exemplo, um dos requisitos é que a entidade gestora disponibilize, todos os dias em seu site, dados importantes. Esses dados incluem a documentação de fundos imobiliários como: o valor atual da cota, o montante do patrimônio líquido e a taxa de administração do fundo etc.
Isso constitui apenas uma das várias normas relativas à divulgação de informações. Além disso, a CVM impõe ainda a publicação de documentos cruciais, como o regulamento, o relatório anual e os balanços financeiros. Há, também, outros documentos que, apesar de não serem obrigatórios, tornaram-se prática comum para esclarecer os investidores.
Conhecer essa documentação é muito importante para qualquer investidor que deseja adentrar o mundo dos FIIs.
A seguir, adentraremos com mais profundidade toda a documentação envolvida com os FIIs, mais especificamente, trataremos dos seguintes tópicos:
- Regulamento;
- Informe anual
- Demonstrações financeiras
- Relatórios mensais e trimestrais
- Lâmina de informações essenciais
- Fatos relevantes
Regulamento
Não se pode criar um fundo sem a aprovação do regulamento, que precisa ser feito segundo as regras da CVM. Este documento traz todas as regras importantes para que o fundo funcione direitinho, e não muda toda hora. E claro, é preciso mostrar esse regulamento para todos.
O que tem no regulamento?
Abaixo, segue as informações que normalmente encontramos no regulamento de um FII.
- O que é o fundo;
- Quem são os prestadores de serviços;
- Para quem o fundo é destinado;
- O que o gestor precisa fazer;
- Como é o fundo;
- O que o fundo quer alcançar;
- Como o fundo vai investir o dinheiro;
- Como vamos medir se o fundo está indo bem;
- Quanto o administrador vai ganhar;
- Como trocar o administrador, se precisar;
- O que significa “propriedade fiduciária”;
- O que fazer se houver conflitos de interesse;
- Tudo sobre as cotas do fundo;
- Como pegar de volta o dinheiro investido;
- Como descobrimos quanto valem os ativos do fundo;
- Quais são os riscos do fundo;
- Quais são as taxas que precisamos pagar;
- Como vão te contar as novidades e resultados;
- Como funciona a tributação;
- Como funciona uma reunião de todos os investidores;
- Quais são as notícias e ações importantes;
- Como encerrar o fundo;
- O que fazer se um cotista falecer ou não puder decidir por si.
Por que o regulamento é importante?
O regulamento dos FIIs é muito sério e mudanças nele podem afetar como o fundo funciona. Por isso, alterações grandes precisam da aprovação em uma reunião com todos os investidores, onde eles ficam sabendo das novidades e o que será discutido.
A Resolução CVM 175/2022 diz que o regulamento pode mudar em três casos específicos sem precisar consultar todos os investidores sempre que:
- Se a CVM pedir alguma mudança (e isso precisa ser contado aos investidores em 30 dias);
- Se precisarmos atualizar as informações do administrador ou dos que prestam serviços ao fundo, como nome, endereço, site ou telefone (e os investidores são avisados em 30 dias);
- Se as taxas do administrador, de guarda ou de desempenho diminuírem (e isso é contado na hora para os investidores).
Informe anual
O fundo tem a responsabilidade de apresentar seu relatório anual em até 60 dias após o final do exercício financeiro ao qual se refere. Ou seja, a divulgação desse documento não é uma opção, é uma exigência. Esse relatório traz um resumo do que aconteceu com o fundo desde o início até os resultados mais recentes do ano.
No conteúdo desse relatório anual é possível encontrar informações essenciais como, por exemplo:
- Primeiramente, as demonstrações contábeis, que vêm com o parecer de um auditor independente;
- Uma análise detalhada da carteira do fundo, comparando-a com a estratégia que foi escolhida e os objetivos traçados na política de investimento;
- Um panorama do desempenho do fundo durante o ano;
- Clarificações sobre qualquer discrepância nos resultados ou diferenças na rentabilidade que foram observadas;
- Informações sobre as taxas de administração, tanto em valores absolutos quanto em percentual referente ao patrimônio total do fundo;
- Finalmente, qualquer outra informação que o administrador considere importante para os investidores estarem cientes.
Demonstrações financeiras
É obrigatório mostrar como está indo a saúde financeira do fundo. Portanto, todos os meses, até 15 dias após o final, é necessário apresentar um balancete e os detalhes de como os investimentos estão distribuídos e variando. Além disso, uma vez por ano, em até 60 dias depois do final do período, todos os cotistas devem receber um relatório completo.
Estes documentos importantes vêm junto com um comentário de um auditor independente. Ou seja, essa pessoa dá seu ponto de vista sobre o que encontrou durante a revisão e destaca os assuntos mais importantes que observou. Os documentos que geralmente são apresentados incluem:
- Um balanço que mostra todos os bens e obrigações;
- Um resumo dos resultados obtidos durante o ano;
- Um acompanhamento das mudanças no valor total do fundo;
- Uma visão de onde o dinheiro veio e para onde foi durante o ano;
- E alguns comentários da equipe que administra o fundo para ajudar a entender melhor os números apresentados.
Relatórios mensais e trimestrais
Os fundos disponibilizam balanços mensais e trimestrais. Estes são muito apreciados pelos investidores, uma vez que proporcionam uma generosa quantidade de informações essenciais e dados sobre o desempenho do FII.
Nesses relatórios, podemos verificar, por exemplo:
- As metas estabelecidas pelo fundo;
- Dados gerais, como código, CNPJ, categoria, quem o gere e administra, as taxas associadas, e informações sobre impostos;
- A análise do gestor sobre o estado atual do fundo;
- Detalhes sobre a distribuição dos lucros;
- Uma visão simples do movimento financeiro;
- Ilustrações que demonstram a variação do valor da cota e o volume de transações;
- A facilidade de converter os investimentos em dinheiro (liquidez);
- Os ganhos proporcionados pelo fundo;
- Uma visão geral do conjunto de investimentos atual;
- As principais métricas de desempenho do fundo;
- Reflexões sobre o estado atual da economia e a área de foco do fundo.
Lâmina de informações essenciais
Primeiramente, a lâmina deve estar acessível a investidores e interessados a apresentação da lâmina dos fundos, disponibilizada nos pontos de distribuição como os canais eletrônicos. No entanto, ela não dispensa o investidor de consultar o regulamento do FII.
Entretanto, a lâmina de informações essenciais, estruturada de maneira mais direta que outros relatórios, proporciona uma compreensão clara e concisa sobre aspectos cruciais dos FIIs. De acordo com a CVM, essas informações devem abranger, pelo menos:
- O público destinatário e as limitações de investimento;
- Um resumo da política de investimento do fundo;
- Detalhes sobre o investimento mínimo, prazo de carência, condições para resgate e as taxas aplicáveis;
- A estrutura da carteira do fundo, incluindo o valor do patrimônio líquido e as categorias de ativos que predominam nos seus investimentos;
- A classificação de risco atribuída pelo administrador ao fundo, levando em consideração a estratégia de investimento adotada;
- Registro de rendimentos passados;
- Uma comparação exemplificativa e uma simulação de custos;
- Informações sobre o serviço de atendimento ao titular da cota;
- Um resumo da política de distribuição de rendimentos do fundo.
Fatos relevantes
Os conhecidos fatos relevantes são eventos corriqueiros no mundo dos fundos imobiliários. Portanto, qualquer acontecimento de grande significância ou circunstâncias que possam influenciar o valor das cotas precisa ser prontamente comunicado. Além disso, a Resolução CVM 175/2022 explicita claramente em seu artigo 41 que é responsabilidade do administrador garantir a rápida e ampla divulgação desses fatos relevantes. Habitualmente, eles são resultados das resoluções adotadas nas assembleias de cotistas.
Os fatos mais impactantes nos FIIs incluem, por exemplo:
- Transações de compra e venda de ativos;
- Alterações na administração;
- Ajustes na taxa de administração ou gestão;
- Distribuição de dividendos;
- Amortizações;
- Lançamentos de novas ofertas públicas
Você viu que são vários documentos e cada um tem a sua importância, principalmente na análise dos fundos. Isso vale para a maioria dos produtos do mercado financeiro e todo investidor precisa se atentar.
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